La Loi de Finances pour 2018 abroge l’ISF et lui substitue un nouvel impôt, l’IFI qui entre en vigueur le 1er janvier 2018.

La définition des redevables, le fait générateur (1er janvier de l’année d’imposition), le seuil d’imposition (1 300 000 €) et le barème restent inchangés par rapport aux règles applicables en matière d’ISF.

Sont également maintenues à l’identique les dispositions en faveur des impatriés, la réduction d’impôt au titre des dons au profit de certains organismes d’intérêt général ainsi que le dispositif de plafonnement de l’imposition.

Les principaux changements se situent dans l’assiette de l’IFI : seul l’immobilier est taxé, quel que soit le mode de détention sauf exclusions ou exonérations.

Ainsi ne sont plus imposables les actifs financiers (dont assurance-vie et contrat de capitalisation), les meubles, les droits incorporels et les titres de sociétés (hors valeur de l’immobilier).

L’ASSIETTE DE L’IFI COMPREND :
• L’ensemble des biens et droits immobiliers appartenant au redevable (immobilier en direct, SCPI détenues en direct ou par l’intermédiaire d’un contrat d’assurance-vie ou capitalisation, OPCI, …)
• Les titres de sociétés ou d’organismes possédés par le redevable à hauteur de la fraction de leur valeur représentative de biens immobiliers détenus directement ou indirectement quel que soit le nombre de niveaux d’interposition par la société ou l’organisme (exclusion de l’immobilier affecté à l’activité opérationnelle d’une société selon des règles spécifiques de contrôle).

EXONÉRATIONS MAINTENUES :

• Biens affectés à l’activité professionnelle (Attention : l’activité de location meublée professionnelle n’est exonérée que si elle constitue l’activité principale du redevable.)
• Bois et forêts et parts de Groupements forestiers.
• Biens ruraux donnés à bail à long terme et parts de GFA.

EXONÉRATIONS SUPPRIMÉES :

• Exonérations partielles au titre de Pactes Dutreil
• Titres détenus par les salariés et mandataires sociaux
• Dirigeant qui transmet à son départ à la retraite des titres ayant la nature de biens professionnels et s’en conservant l’usufruit
• Titres de PME et parts de FIP, FCPI, FCPR ou fonds professionnels de capital investissement à hauteur de la valeur représentative des biens immobiliers non utilisés dans le cadre de leur activité économique

DES RÈGLES D’ÉVALUATION PLUS COMPLEXES :

• l’évaluation des immeubles est identique à celle en matière d’ISF : valeur vénale (abattement 30% pour la résidence principale),
• l’évaluation des titres est modifiée : le redevable doit désormais déterminer la valeur vénale de ses titres puis lui appliquer le coefficient de taxation correspondant au ratio afférent à la part de l’immobilier dans l’actif de la société
Il est précisé que certains passifs ne peuvent dans certains cas être pris en compte pour l’évaluation des titres de société comme le compte courant d’associé ou l’emprunt bancaire (remboursement compte courant) article 973 II Projet et Tome II Rapport commission des Finances.

DETTES DÉDUCTIBLES :

Seules les dettes contractées par le redevable et afférentes aux biens imposables sont déductibles à proportion de la fraction imposable :
• dépenses d’acquisition,
• dépenses de travaux (réparation, entretien, amélioration, …),
• imposition autres que celles incombant à l’occupant (taxe foncière, taxe locaux vacants, …),
• les prêts in fine sont désormais déductibles mais de manière dégressive

NE SONT PLUS DÉDUCTIBLES :

• les dépenses liées aux biens autres qu’immobiliers (crédits à la consommation, …),
• l’impôt sur le revenu et les PS (également revenus fonciers, BIC, PS afférents à de l’immobilier),
• les impositions autres que celles incombant normalement à l’occupant (taxe habitation),
• les dettes immobilières autres que celles se rapportant à l’acquisition ou aux travaux immobiliers (dépôt de garantie, …),
• les prêts à soi-même (dette contractée par une société contrôlée par le redevable ou prêt contracté par le redevable auprès d’une société qu’il contrôle : un compte courant d’associé),
• les prêts familiaux.